מכל מלמדײ השכלתי (duchifat) wrote,
מכל מלמדײ השכלתי
duchifat

Category:

результаты изучения ипотеки - разоблачение мифов.

Мифы относительно мортгаджа (ипотечного кредита) в США

1. Выплачивая мортгадж, вам придется выплатить тройную стоимость дома. Например, если дом стоит 250 тыс, то вы выплатите банку 750.

Это совсем не так, по-крайней мере при нынешней процентной ставке. В три раза больше (т.е. 200%) вы выплачиваете при ставке 10%. Таких ставок нет со времен Рейгана. При ставке 7% вы выплатите в два раза больше. При нынешней ставке в 4.5% вы выплатите примерно 30% интереса при 15-летнем мортгадже (75 тыс. на дом за 250 тыс) и 65% при 30-летнем.

2. В месяц нужно платить примерно 1% от стоимости дома.

Это тоже не так. При нынешней ставке нужно платить примерно 0.4% и 0.6% при 30-летнем и 15-летнем кредите. Правда, кроме этого нужно платить налоги на собственность, страховку, и расходы по поддержанию дома в порядке (еще 0.3% в мес.) Более точные цифры можно получить при помощи он-лайн калькуляторов или специальной функции в Excell.

3. Сначала нужно выплатить все проценты, а потом только дом. Если захочешь выплатить долг раньше, то нужно уплатить prepayment penalty.

Это, опять же, не так в нынешней ситуации. Prepayment penalty в наше время у обычных мортгаджей не существует. Можешь (если есть лишние деньги) в любой момент заплатить любую часть долга. Проценты платишь только с того, что ты должен на данный момент (в текущем месяце, году). То есть если на данный момент у тебя осталось, например, 100 тыс. долга, то ты заплатишь в этом году 4.5*100,000=4,500 процентов. Никто на 30 лет вперед твои проценты не требует, платишь только за то, что должен сейчас.

4. Кредитная история очень важна при взятии мортгаджа. Нужно в обязательном порядке по всем счетам платить вовремя.

Наверно, в некоторых случаях это так. Но реально влияют только банкротства, foreclosures и судебные тяжбы. Пропущенный платеж за телефон или по кредитке пару лет назад никакого вляюния не оказывает.

5. Closing costs очень велики и сравнимы с первым взносом (который обьычно составляет 20%).

По моим сведениям, это не так, банковские closing costs меньше 1%, плюс налоги на дом за текущий год (которые я бы не относил к closing costs), плюс самоочевидные ваши траты (например, 300-400 долларов нужно заплатить инспектору, если вы хотите, чтобы он профессионально проверил состояние дома и систем в нем).

6. Выплаты по мортгаджу списываются с налогов, и это очень выгодно

Списывается только интерес и, разумеется, только если вы делаете itemized deduction. Напомню, что standard deduction на семью - около 11 тыс. То есть если вы выплатили 12 тыс. проценты по мортгаджу, то съэкономите на этом налог с 1000 долларов (т.е. примерно $250). а если вы выплатили 10 тыс. процентов, то ничего не съэкономите. Напомню, что при ставке 4.5% десять тысяч вы выплатите, если ваш долг составляет примерно 220 тыс. Другими словами, МИЗЕРНЫЕ налоговые послабления (и только в первые годы) существуют только если вы покупаете дом дороже примерно 300 тыс. Слухи о налоговых льготах преувеличены.

7. По-русски правильно писать моргидж, а не мортгадж.

Возможно, но я не вижу в этом логики и транслитерирую с английского mortgage. По-русски этот вид кредита называется ипотечная ссуда или закладная.
Subscribe

  • (no subject)

    На здешних латинских танцевальных вечеринках не хватает партнерш. Мне, по крайней мере. Среди латиносов больше мужиков. Причем не то, чтобы девушек…

  • (no subject)

    Хотел написать про сальсу, но неожиданно отвлекся на фейсбук, который почему то решил, что мой аккаунт стал подозрителен и удалил его.

  • (no subject)

    Если в офис стучится кто-то, рассуждающий про то, что у меня недостаточно грантов, нужно его встречать приветствием: - Деньги принес? - ...??? - Ну,…

  • Post a new comment

    Error

    Comments allowed for friends only

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 3 comments